明日大嶼除了花上了震驚全城的公帑開支，政府還在推銷著一種特殊的發展方式。現時政府聲稱，若然香港市民很害怕政府工程成本超支，那麼我們就可以啟動一種「沙田第一城模式」：政府當年一分錢也不用出，將沙田一個河道範圍的土地發展權出讓給地產商，特惠批給他們「建造-營運-轉移」，就能讓政府不費一分一毫，建造出沙田第一城這種中產社區出來，有助解決房屋問題云云。
這個70年代特惠批地的沙田第一城發展模式今天再被重提，其實已在近乎無人知曉的情況下，偷偷地寫進土地大辯論的最終報告充當民意 （感謝主席黃遠輝先生），而概念亦已從智庫打手背書的階段，成為正式出自政府口中。
論地理，其實沙田地形山多水少，卻離奇地因為要追捧人工島填海，官方聲音不斷引述沙田第一城的填海作例子，說出「沒有昨日填海，哪有今日沙田?」的謬論，有拿著社會普遍承受的沙田成功經驗，用來向現今填海計劃貼金之嫌。事實上，政府所引述的沙田第一城的填海區，其實只佔整個沙田市鎮範圍3,000公頃的59公頃而已，而大部份沙田新市鎮的土地，都是透過正規徵地而來的。拿沙田第一城以偏蓋全，實是一種不成比例的地理誤導。
論歷史，當年沙田第一城這區（14區）不採用正規的政府造地發展模式，其脈絡源自於當年港英政府在70年代需要大興土木，市區籌劃集體運輸系統，新界徵集上萬公頃土地興建新市鎮，而當年政府陷入財困，於是才想出以這種公私合營進行局部的發展，讓政府盡量減少開支加速發展，與今天坐擁萬億儲備的香港政府，根本不可同日而喻。為何今天政府聲稱「有錢沒地」的政府，倒過來要讓出土地發展權來「減低成本」?
如果看一些討論華資興起的著作，間中也會提到這種特惠批地，就是成功造就了華資地產霸權的第一桶金的起源之一，而特惠獲地所製造的巨大地產利潤，帶來了香港土地利益集團尾大不掉的惡果。所以，今日發展商聽到這種「沙田第一城」模式復興，當然是最開心的一群。
不過我們近日重新翻看歷史解密檔案，從百份過往的收地發展檔案中找到了份百多頁談到沙田第一城的政策檔案 （詳見HKRS1589-1-3 Proposed Residential Development and Reclamation – Area 14 Shatin 1975-1980） ，內容涉及當年政府批出的地契條款，招標期間與發展商的書信來往，與及公私合營的具體規劃範圍。如果閱讀條款細節，可發現當年的沙田第一城模式，並非純粹能夠簡化為政府一毛錢也不用出的出賣發展權這回事。當年港英政府還懂得在地契規範上，要求發展商在自行造地59公頃中，最終要歸還裡面三分之二的土地予政府，並要在土地上列明必須協助興建一座中學及兩座小學的公益事業。很難想像今天受地產霸權宰制的政府，若果再重用這種公私合營的發展方式，還能夠像港英當年可有如此的「叫價」。
而如果看今屆特首林鄭月娥上任後對地產商所送的「厚禮」，包括偷步送長實81公頃豐樂圍濕地建2000個豪宅、300億公帑補貼新世界建啟德體育城兼送20專營權、機場超級航天城新世界中標免地價營運到2066年、激賞新鴻基十四鄉豪宅加倍建屋多送4500個單位、騰空灣仔稅務大樓批給新世界進行會展擴建等，就可以知道現屆政府朗朗上口的沙田第一城公私合營模式，一定不會再沿用過往對發展商的規範，只會是借一個「沙田成功故事」，來合理化更多去得更盡的官商勾結，說是「千億送鵝毛」都實不為過。
近年許多政府的土地發展諮詢都出現一種極度差劣的行事方式，就是會先拋出一些聽上去沒問題卻又沒有細節的概念，等公眾「feel good」後再暴露細節，就能減低民意反彈，「願景主導」、「基建先行」、「土地共享」一個個拋出來，例多不舉了。而沙田第一城作為其中一個典範，其現實脈絡及具體細節被掏空，純粹背負著一個還有利用價值的中產居住環境想像，直到這個詞彙被抽乾的一天。
其實這些年的土地政策，香港的大發展商基本上已經是大獲全勝了。跟從著公私合營開發新界農地、萬億公帑延續造地賣地的地產模式，政府已經排除萬難幫發展商解決了它們的土地發展瓶頸問題，那又為何還要賺到那麼盡呢? 當然在今日香港，不是賺到最盡的，就不叫地產商吧。
