十年前我初次走入新界東北這片土地，遇上粉嶺的馬屎埔村，是我開始在現實上認識香港土地問題的真實面。過往讀土地規劃的課本，裡面只有整體原則、操作與理論，但在土地上發生的各種鮮活的事件與情景，才是真正啟蒙的時刻。
這些年來，不幸遇上了新界東北發展計劃，讓馬屎埔村這條本來有700戶的活躍農村，變得剩下幾十戶，八成土地被單一地產商囤積。我接觸過不少村民，看到他們一個個在法律條文、逼遷、土地發展政策下如何被邊緣化，我察看到發展農地這回事，其實不單純是一買一賣那般簡單。這裡有著一個很完美的案例，展示出新界農地如何成為了整場地產炒賣遊戲的核心玩意。
是馬屎埔村讓我初次意識到，新界農地已成為一種金融化的升值遊戲，玩法可以是相當瘋狂的。舉一個例：發展商在數年前，曾經試過在它所大量囤積的馬屎埔農地旁，以天價競投一塊拍賣官地，地價創歷史新高。許多人純粹認為，這競投行為反映了該地的土地價值預期，但後來我才知道，其實只要把天價成為「市價」，旁邊囤積的農地估值亦可同時被市價大幅扯高，這些作為上市公司資產的「農地儲備」，亦會立即為它在整條村的農地面值漲價幾倍。
所以當普通市民仍然覺得農地只是用來種植，或者地主只覺得用來交易，但農地成為了發展商的「土地銀行」裡的「金融資產」（financial asset），已經悄悄地成為金融財技遊戲的玩意。就算親身活在當中，也未必能夠察覺，但我們的城市，卻已經牢牢操控在土地金融化的發展邏輯中。馬屎埔的「玩地」技倆，令我大開眼界。
另一種土地啟蒙，是具體地發現新界農地已成為發展商「改劃」致富的重要工具。重看香港土地發展史，往往會提到過去許多華資地產商，就是70年代後透過賤價收購農地申請改變用途，繞過既有官方賣地制度而不以公價買地，從而獲得巨大的利潤。但在馬屎埔的經驗，可以看到發展商如何在你眼前進行賤價收購。
我們可以透過查冊找到一些有趣的數字：不少發展商公司早於1992年買入龍躍頭農地，當年呎價低至約$40，2000年馬屎埔買入的農地呎價$200-$300元，到目前為止，政府甲級農地的最新收購賠償，已升至$920一呎。亦即是說，發展商囤積農地十多年，什麼也不做，只要囤得準政府將會規劃的地點，農地的價值也可翻幾倍到二十多倍，完全是一種鼓勵發展商囤地壟斷的行為。
在90年代，梧桐河仍然未整治的時候，馬屎埔的農地都是會不時水浸的泥地，根據以往60-70年代墟鎮發展（market town），馬屎埔扮演著粉嶺市鎮的「綠化帶」功能，原意就是用於阻礙市鎮的過度發展，根本不會有人想到這裡可以囤地起樓。但透過查冊，我們可發現早於1995年，已有公司開始收購馬屎埔這片土地，比起最初政府對外公佈發展計劃還要早幾年。
這就可清楚顯示，囤地的遊戲不是一般人可以玩的，因為你永遠沒有如發展商那麼「眼光獨到」，在未有公開發展計劃之前，已經知道這裡會進行收地發展。另一方面，你根本沒有像發展商一樣的本錢購入新界農地，買農地是不可以向銀行做按揭，意味著炒地者需要現付交易，還要等10-20年才會有回報，雖不是一般人會玩的炒地遊戲，亦在90年代吸引到部份持有少量資本的人參與，例子就如陳茂波就是在這段時間在東北囤地等政府收購賺一個翻。
現時土地大辯論，開始全面在發展商農地推展「公私合營」，那麼農地價值就不止「翻幾番」了，更是可以給囤地的地產商保留該地的「發展權」，建上萬元呎最高可達30至40層高的豪宅，是上千倍的投資回報，完全可以在馬屎埔見證著政府與發展商，如何從一條活躍的農村逐步「點地成金」，這不再只是書本讀到的「香港神話」。
還有農地上真實的人與生活、收地與規劃的暴力、土地利益如何清晰自行分區收地等、土地資源分配的問題，都盡在馬屎埔村可以看到，的確是通往認識土地問題，以至構想土地發展另類出路的一扇門。
故此我有一個忠告：如要真正認識土地問題，就是繞過土地大辯論大部份的誤導訊息，直接走入一條村看，或許會更清楚土地問題的真象!
